Stabil in herausforderndem Marktumfeld durch Wachstum im Kerngeschäft und erfolgreiche Verkäufe

• Wachstum von 7 % im Vermietungsgeschäft; Vollvermietung; nahezu keine Mietausfälle; 1.800 Fertigstellungen im Neubau.
• Verkaufsprogramm erfolgreich fortgesetzt; Seit August 1,7 Mrd. € Verkaufserlöse inklusive Verkauf von Neubauprojekten für 357 Mio. € an CBRE und zweitem Joint-Venture.
• Verkaufsvolumen von rund 3,7 Mrd. € im Jahr 2023 senkt LTV pro forma auf 45,0 % und bringt Verschuldung zurück Richtung Zielkorridor.
• Agenturen bestätigen stabiles Investmentrating und stabilen Ausblick; Unbesicherte Finanzierung bis Ende Q1 2025 gedeckt.
• Prognose für Gesamtjahr 2023 bestätigt; Nachhaltigkeitsziele werden übertroffen; Stabiler Ausblick für 2024. 

 
Im 3. Quartal 2023 wächst die Vonovia SE im Vermietungsgeschäft erneut und setzt bis heute ihr Verkaufsprogramm über alle Verkaufskategorien mit einem Volumen von 1,7 Mrd. € erfolgreich fort. Insgesamt erzielt Vonovia im Jahr 2023 ein Verkaufsvolumen von rund 3,7 Mrd. € und senkt den Verschuldungsgrad (LTV) durch die Verkäufe pro forma auf 45,0 %. Der Immobilienbestand bleibt bei anhaltend hoher Nachfrage vollvermietet. Auf dieser Basis bestätigt Vonovia die Prognose für das Gesamtjahr 2023 und gibt einen stabilen Ausblick für 2024.

„Das Jahr befindet sich auf der Zielgeraden. Auch unter schwierigen Rahmenbedingungen ist uns gelungen, was wir uns vorgenommen hatten: Verlässlich an der Seite unserer Kundinnen und Kunden, als Partner der Politik und Stadtgesellschaft, tragen wir durch Neubau und CO₂-Einsparung im Bestand weiter zu den Lösungen auf dem Wohnungsmarkt bei. Unsere erfolgreichen Verkäufe und Joint-Venture-Vereinbarungen belegen die Attraktivität unseres Portfolios und unterstützen den Schuldenabbau“, sagt Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Vonovia SE.

Trotz der hohen Baukosten stellt Vonovia zwischen Januar und September 1.800 Neubauten fertig. Bei der energetischen Sanierung legt Vonovia den Fokus auf eine nachhaltige und ressourcenschonende Wärmeversorgung und erprobt innovative Modernisierungsansätze wie das Energiesprong-Prinzip. Dies trägt dazu bei, dass die eigenen CO₂-Reduktionsziele für 2023 übertroffen werden.

Verkäufe in allen Verkaufskategorien; Neubauprojekte für 357 Mio. € an CBRE verkauft; zweites Joint-Venture vereinbart

Vonovia setzt ihr angekündigtes Verkaufsprogramm erfolgreich fort. Vonovia hat jetzt Neubauprojekte für rund 357 Mio. € an CBRE Investment Management verkauft. Ein Teil der Wohnungen befindet sich noch in der Fertigstellung. Der Käufer, einer der global führenden Vermögensverwalter von Immobilien, erwirbt insgesamt 1.200 Wohnungen in Berlin zu einem Preis leicht unter Buchwert. 

Insgesamt erzielt Vonovia in diesem Jahr durch Verkäufe und Joint-Venture-Kapital bereits rund 3,7 Mrd. € Verkaufserlöse für den Schuldenabbau, davon seit August 1,7 Mrd. €. Neben dem bereits bekannten Verkauf an CBRE Anfang des Jahres verkauft Vonovia zwischen Januar und November in vielen einzelnen Transaktionen Wohnungen in den verschiedenen Verkaufskategorien sowie Gewerbeimmobilien. Der Verkauf der Wohnungen erfolgt nah am oder über Buchwert, die Veräußerung der Gewerbeimmobilien leicht unter Buchwert.

„Uns gelingt das, was wir am Markt gerade nur selten sehen: Wir verkaufen Immobilien zu angemessenen Preisen. Wir haben unser Ziel, in diesem Jahr mit Verkäufen 2 Mrd. € zu erzielen, bereits deutlich übertroffen. Unsere Strategie funktioniert, unser Geschäftsmodell ist intakt, und wir sind in der Lage, flexibel auf die veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren“, erklärt Buch.

Vonovia hat zudem einen verlässlichen Joint-Venture-Partner für eine Minderheitsbeteiligung am Norddeutschland-Portfolio gewonnen. Erneut wird Apollo – im Auftrag verschiedener Versicherungsunternehmen und langfristig orientierter Anleger – investieren. Die rund 31.000 Wohnungen liegen mehrheitlich in Kiel, Bremen und Lübeck. Der Kaufpreis für den rund 30 %-Anteil an der bestandshaltenden Gesellschaft beträgt 1,0 Mrd. €. 

„Mit dieser Partnerschaft entsteht eine Win-win-Situation: Wir erhalten zu guten Konditionen Eigenkapital. Investoren profitieren von unserer langjährigen Erfahrung in der Bewirtschaftung und unserer umfassenden Expertise auf dem Wohnungsmarkt. Für unsere Mieterinnen und Mieter ändert sich nichts“, sagt Rolf Buch.

Der Abschluss wird zum Jahresende erwartet, wenn die üblichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Bedingungen dieser Partnerschaft folgen der Vereinbarung zwischen Vonovia und Apollo vom April 2023. Hier hatte Vonovia rund 1,0 Mrd. € für eine Minderheitsbeteiligung an der Südewo erhalten. Vonovia hat sich auch dieses Mal eine Rückkaufoption für die Anteile gesichert.

Ratingagenturen bestätigen hohe Kreditwürdigkeit

Die Rating-Agentur Moody`s bestätigt auf Basis der sehr guten Liquidität, der erfolgreichen Verkäufe sowie des ausgewogenen Geschäftsrisikoprofils das Rating von Vonovia von Baa1. Der Ausblick bleibt weiterhin stabil. Auch Standard & Poor`s (BBB+/ stabiler Ausblick) und Scope (A-/ negativer Ausblick) bescheinigen Vonovia eine hohe Kreditwürdigkeit.

„Selbst in volatilen Zeiten steht unsere Finanzierung auf breiter und belastbarer Basis, unser Fälligkeitsprofil ist ausgewogen. Unsere Wohnungen in den richtigen Lagen und unsere effiziente Bewirtschaftungsplattform sorgen für die richtige Balance im Risikoprofil“, erläutert Philip Grosse, CFO der Vonovia SE.

Das aktuelle Joint-Venture und die Verkäufe wirken sich positiv auf den LTV aus, der die Verschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert darstellt. Er liegt zum 30. September 2023 durch die Verkäufe pro forma bei 45,0 % und damit am oberen Rand des Zielkorridors von 40-45 %. Gleichzeitig ist der unbesicherte Finanzierungsbedarf bereits bis Ende Q1 2025 gedeckt.

Vermietungsgeschäft wächst um 7 % 

Das Kerngeschäft im Segment Rental entwickelt sich weiter positiv, vor allem gestützt durch eine niedrige Leerstandsquote und Synergien aus dem Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen. Das EBITDA aus der Vermietung beträgt 1.803,3 Mio. € und liegt damit 7 % über dem Vorjahresniveau (9M 2022: 1.685,3 Mio. €).

„In unserem Kerngeschäft setzen wir die positive Entwicklung fort. Mit einem Anteil von rund 90 % am Gesamtgeschäft ist es der mit Abstand größte Posten unserer Bilanz und Anker für unsere langfristige Stabilität“, erklärt Buch.

Die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales liegen aufgrund des Marktumfeldes, der im Jahresvergleich geringeren Verkäufe, der gestiegenen Bau- und Energiekosten sowie aufgrund des Rückgangs im Investitionsvolumen erwartungsgemäß unter den jeweiligen Vorjahreswerten. 

Insgesamt beziffern sich die Segmenterlöse – die Größe für den Umsatz – in den ersten 9 Monaten 2023 auf 4.232,3 Mio. € (9M 2022: 4.606,3 Mio. €). Das EBITDA bleibt mit 2.010,0 Mio. € leicht unter dem Niveau von 2022 (9M 2022: 2.110,1 Mio. €). 

Der Group FFO, die für die operative Ertragskraft maßgebliche Kennzahl, geht mit 1.446,0 Mio. € gegenüber dem Vergleichszeitraum (9M 2022: 1.577,8 Mio. €) etwas zurück. Pro Aktie weist Vonovia einen Group FFO von 1,78 € aus. 

Das Wohnungsportfolio ist zum Stichtag mit einer Leerstandsquote von 2,1 % faktisch vollvermietet. Die marktbedingte Steigerung der Mieten auf Grundlage der Mietspiegel beträgt inflationsbedingt 2 % (9M 2022: 1 %). Investitionen in Modernisierung für eine höhere Energieeffizienz führen zu einem Plus von 1,1 % (9M 2022: 1,6 %), Investitionen in Neubau und Dachaufstockung zu einem Mietwachstum von 0,7 % (9M 2022: 0,7 %).

Vonovia gehören zum Stichtag 30. September 2023 insgesamt rund 548.000 Wohnungen. Der Verkehrswert des Immobilienbestands beträgt rund 88,7 Mrd. € (31.12.2022: 94,7 Mrd. €). Eine Neubewertung des Portfolios hat im 1. und 2. Quartal 2023 stattgefunden. Nach einem Rückgang in Höhe von 3,4 Mrd. € in Q1 betrug die Wertminderung in Q2 2,7 Mrd. €. 

Der EPRA NTA (Net Tangible Assets), der den langfristig orientierten Unternehmenswert widerspiegelt („going concern“) liegt mit 41,1 Mrd. € 10 % unter dem Wert vom Dezember 2022 (45,7 Mrd. €). Pro Aktie liegt der EPRA NTA zum Stichtag 30.09.2023 bei 50,51 €.

1.800 Wohnungen fertiggestellt; neue Personalvorständin; Kundenzufriedenheit weiterhin hoch 

Vonovia stellt in den ersten neun Monaten des Jahres 1.800 Wohnungen fertig und damit rund 260 Einheiten mehr als im Vergleichszeitraum 2022. In Berlin setzt das Unternehmen ein nachhaltiges Bauprojekt von 167 Wohnungen und Einfamilienhäusern in modularer Holzbauweise um.

Ziel von Vonovia ist es weiterhin, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen;derzeit werden neue Projekte nur bis zur Baureife entwickelt. Hat ein Quadratmeter früher 3.000 Euro in der Erstellung gekostet, sind es jetzt 5.000 Euro. Die Durchschnittsmiete im Bestand von Vonovia in Deutschland ist derzeit 7,58 Euro/m².

Rolf Buch bekräftigt: „Wir wollen und wir werden weiter bauen. Dazu müssen sich aber die Rahmenbedingungen ändern, was Baukosten und Förderung angeht. Wir brauchen Fachkräfte und Developer. Der Neubau darf nicht zum Stillstand kommen – umso größer wird der Aufwand sein, ihn wieder in Gang zu setzen.“ 

Der verabschiedete 14-Punkte-Plan, den die Bundesregierung auf dem Wohngipfel zur Belebung des Neubaus auf den Weg gebracht hat, ist nach Ansicht von Vonovia nur ein erstes Signal – vor allem, weil es an konkreter Ausgestaltung und Finanzierungszusagen fehlt. Positiv bewertet Vonovia, dass die Einführung des EH-40-Standards für Neubauten zunächst nicht kommen soll. Dadurch können Baukosten in Höhe von bis zu 10 % vermieden werden. 

Zum 1. Oktober 2023 hat Ruth Werhahn in der Funktion der CHRO die Verantwortung für das neue Personalressort übernommen und ist nun Vorstandsmitglied der Vonovia SE. 

Die regelmäßige Befragung von Kunden und Kundinnen ergibt, dass die Kundenzufriedenheit weiterhin hoch ist. Entscheidend dafür sind vor allem die gute Infrastruktur, die Freundlichkeit und Hilfsbereitschaft der Mitarbeitenden sowie die Zufriedenheit mit der Wohnung. Dies wirkt sich auch positiv auf die Zahlungsbereitschaft aus: 99,9 % aller Kundinnen und Kunden zahlen ihre Miete pünktlich.

Energiesprong verbessert Energiebilanz der Häuser auf A+

Der an die finanziellen Rahmenbedingungen angepassten Investitionsstrategie folgend, liegen die Ausgaben für Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen in den ersten neun Monaten 2023 mit 1.021,7 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (9M 2022: 1.739,8 Mio. €). Bei der energetischen Sanierung konzentriert sich Vonovia weiterhin auf Maßnahmen mit besonders positivem Effekt auf die Energiebilanz. Die CO₂-Einsparungen sind bereits jetzt höher als erwartet. 2024 plant Vonovia, das Investitionsvolumen zu erhöhen und damit vor allem die energetische Sanierung des Bestandes sowie den altersgerechten Umbau von Wohnungen zu verstärken. Zudem sollen der Ausbau der Photovoltaik und der Einbau von Wärmepumpen forciert werden.

In Witten saniert Vonovia 112 Wohnungen prototypisch nach dem Energiesprong-Prinzip. An den Mehrfamilienhäusern werden vorgefertigte und mit Glas verblendete Fassadenmodule mit einer Wabenstruktur verbaut. Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach und an den Fassaden versorgen das Quartier mit grünem Strom. Die Gebäude weisen nach der Sanierung eine deutlich verbesserte Energiebilanz auf; sie rücken von einer schlechten Energieeffizienzklasse auf die höchste Klasse A+.

Die serielle Sanierung kann vor allem ein wirksames Mittel sein, um Bestände mit geradliniger Architektur und schlechten Energieeffizienzklassen zu modernisieren. 1,4 % der Gebäude von Vonovia in Deutschland zählen zur Gebäude-Energieeffizienzklasse H; 3,2 % sind es in Klasse G. 

Prognose für Gesamtjahr 2023 bestätigt; CO₂-Reduktionsziele übertroffen; Stabiler Ausblick für 2024 

Vonovia bestätigt die Prognose für den Group FFO für das Geschäftsjahr 2023 in der Mitte zwischen 1,75 und 1,95 Mrd. €. Aufgrund der niedrigeren Investitionen und des Marktumfelds rechnet Vonovia für das EBITDA mit einem Wert am unteren Ende der Bandbreite von 2,6 bis 2,85 Mrd. €. Der Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) – die Messgröße für Fortschritte bei der Nachhaltigkeit – wird voraussichtlich bei 105-110 % liegen. Damit erwartet Vonovia, die für 2023 gesteckten Ziele hinsichtlich der CO₂-Einsparung, der Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie hinsichtlich barrierearmer (Teil-)Modernisierungen zu erreichen bzw. zu übertreffen. 

Für das Jahr 2024 erwartet Vonovia aus dem Vermietungsgeschäft Erlöse auf dem Niveau des prognostizierten Ergebnisses für 2023 – trotz weiterer geplanter Verkäufe. Auch das EBITDA wird voraussichtlich das Niveau von 2023 erreichen. Der FFO wird aufgrund von höheren Steuern und Zinsen voraussichtlich moderat unter dem Niveau von 2023 liegen.