Vonovia entwickelt sich wirtschaftlich stabil

Vonovia entwickelt sich wirtschaftlich stabil und stellt sich auf veränderte Rahmenbedingungen ein

• Segmenterlöse steigen um 19,9 %; EBITDA erhöht sich um 22,6 %; FFO steigt um 20,1 %.
• Kundenzufriedenheit auf Rekordhoch; nahezu keine Mietausfälle; Leerstand auf Allzeittief.
• Aktives Finanzmanagement und Kapitaldisziplin im Fokus.
• Hauptversammlung: Dividendenvorschlag in Höhe von 0,85 € je Aktie für 2022.
• Gesellschaftliche Verantwortung: aktive Unterstützung von Geflüchteten und Initiativen gegen Wohnungslosigkeit.
• Insgesamt stabile Prognose für 2023.

Die Vonovia SE („Vonovia“) blickt auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr 2022 zurück. In einem herausfordernden Umfeld verzeichnete das Unternehmen eine positive Entwicklung wesentlicher Unternehmenskennzahlen im Vergleich zum Vorjahr. Vonovia hat die Integration der Deutsche Wohnen erfolgreich abgeschlossen. Die Zufriedenheit der Mieterschaft stieg auf den höchsten Stand seit Beginn der Erhebung. Der Leerstand ist auf ein Allzeittief gesunken und es gibt nahezu keine Mietausfälle. Zudem hat das Unternehmen weiter seinen definierten Klimapfad verfolgt und in die energetische Sanierung des Bestandsportfolios investiert. 2022 lag die CO₂-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 33 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter, ein Jahr zuvor noch bei 38,4 Kilogramm.

Gleichzeitig stellt sich Vonovia auf die neuen Rahmenbedingungen im Geschäftsjahr 2023 ein. Die Auswirkungen des Angriffskrieges auf die Ukraine, steigende Zinsen, hohe Baukosten, der Fachkräftemangel sowie eine gekürzte Förderung stellen die gesamte Wohnungsbranche vor enorme Herausforderungen.

„Die Folgen dieses schrecklichen Krieges in Europa haben dazu geführt, dass die Notenbanken weltweit die Zinsen in einer nie dagewesenen Geschwindigkeit erhöht haben. Unser langfristig stabiles Geschäftsmodell in einem regulierten Markt reagiert auf solche Veränderungen mit Zeitverzug. Dies wirkt sich auch auf einige unserer Kennzahlen aus“, sagte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia. „Mittel- und langfristig werden sich die Megatrends, die unser Geschäftsmodell unterstützen, verstärken: die zunehmend ungedeckte Nachfrage nach Wohnraum und die Fokussierung auf den Klimaschutz.“

Dividendenvorschlag von 0,85 € je Aktie

Das Geschäftsmodell von Vonovia ist intakt. „Wir erwarten auf der Ertragsseite weiterhin eine stabile Entwicklung. Allerdings müssen wir die Balance finden zwischen zwei unterschiedlichen Erwartungshaltungen unserer Eigentümer. Eine Gruppe von Aktionären wünscht sich Dividendenkontiunität, eine andere fordert besondere Kapitaldisziplin. Beides ist gleichermaßen wichtig“, sagte Rolf Buch. „Die Entscheidung über die Dividende ist das Vorrecht unserer Aktionärinnen und Aktionären. Wir sind überzeugt, dass unser Vorschlag angemessen ist.“

Vorstand und Aufsichtsrat werden den Aktionärinnen und Aktionären auf der virtuellen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 eine Dividende von 0,85 € je Aktie vorschlagen. Die Anteilseignerinnen und Anteilseigner sollen auch in diesem Jahr zwischen einer Aktiendividende und der klassischen Bardividende wählen können. Grundsätzlich halten Vorstand und Aufsichtsrat an der Dividendenpolitik mit einer Ausschüttungsquote von circa 70% des Group FFO nach Minderheiten fest.

2022: Geschäft entwickelt sich positiv

Wirtschaftlich konnte sich Vonovia im Geschäftsjahr 2022 trotz herausfordernder Marktbedingungen positiv entwickeln.

Die Integration der Deutsche Wohnen hat Vonovia zum Jahresende 2022 erfolgreich abgeschlossen. Die dadurch entstehenden Synergieeffekte werden höher ausfallen als erwartet. Bis 2024 werden sie wie geplant 105 Mio. € betragen, ab 2025 werden weitere 30 Mio. € p.a. erwartet.

Die Summe der Segmenterlöse stieg im Geschäftsjahr 2022 um 19,9 % auf rund 6,3 Mrd. €. Das EBITDA Rental stieg auf 2,2 Mrd. € (2021: 1,8 Mrd. €). Im selben Zeitraum stieg das gesamte EBITDA um 22,6 % auf rund 2,8 Mrd. € (2021: 2,3 Mrd. €). Zum Anstieg trugen neben dem Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen auch die Investitionen in Neubau und Bestand bei. Die vier Geschäftsbereiche Einzelverkäufe (Recurring Sales), Development, wohnungsnahe Dienstleistungen (Value-add) und Pflege leisteten einen Beitrag von insgesamt rund 529,6 Mio. € (2021: 475,9 Mio. €) zum Ergebnis.

Der Group FFO, die wichtigste Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, ist um 20,1 % auf rund 2,0 Mrd. € gestiegen. „Wie bereits im Vorjahr bewegen wir uns beim FFO in der Bandbreite unserer Prognose. Vor dem Hintergrund des herausfordernden Umfelds ist das eine respektable Leistung und ein Beleg für die Resilienz unseres Geschäftsmodells“, sagte Rolf Buch.

Jede zehnte Neuvermietung an ukrainische Staatsbürger

Der Krieg in der Ukraine hat große Fluchtbewegungen ausgelöst. Als führendes Wohnungsunternehmen in Europa hat Vonovia schnell und unkompliziert geflüchteten Menschen Wohnungen zur Verfügung gestellt. „Es ist erschütternd zu sehen, dass Menschen aus ihrer Heimat fliehen und alles zurücklassen müssen. Für uns steht es außer Frage, dass wir helfen und ihnen ein sicheres Zuhause bieten. So haben wir rund jede zehnte Neuvermietung 2022 mit ukrainischen Staatsbürgerinnen und Staatsbürgern abgeschlossen“, so Rolf Buch.

Gleichzeitig setzt sich Vonovia weiterhin für wohnungslose Menschen ein und unterstützt deutschlandweit zahlreiche Initiativen, darunter auch das Projekt nach dem „Housing First“-Ansatz. Das renommierte Programm nach skandinavischem Vorbild verfolgt als oberstes Ziel, obdachlosen Menschen zuerst eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, um danach gezielt die weiteren Probleme des Alltags zu bewältigen.

Kundenzufriedenheit auf Rekordhoch

Eine Grundlage für die positive wirtschaftliche Entwicklung von Vonovia ist die langfristig orientierte Beziehung zu Mieterinnen und Mietern. Die Zufriedenheit der Mieterschaft von Vonovia stieg im Geschäftsjahr 2022 um 1,3 Prozent auf den höchsten Stand seit Beginn der Erhebung. Es gibt nahezu keine Mietausfälle. Besonders honorieren Kundinnen und Kunden das digitale Service-Angebot. Die „Mein Vonovia“-App wurde bisher mehr als 550.000-mal heruntergeladen und verzeichnet aktuell 155.000 aktive Nutzer.
Auch das bewährte Härtefallmanagement von Vonovia wurde 2022 erfolgreich fortgeführt. Für knapp 600 Haushalte hat das Unternehmen im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Härtefall-Regelung vorgenommen. Insgesamt konnten seit Einführung des Verfahrens 2018 mehr als 4.400 Mieterinnen und Mieter unterstützt werden.

Hohe Energiepreise in Europa haben 2022 für steigende Belastungen für Verbraucherinnen und Verbraucher gesorgt. Vonovia berät Mieterinnen und Mieter umfassend, besonders, wenn Zahlungen zu überfordern drohen. Ratenzahlungen oder Stundung sowie Unterstützung bei Behördengängen können dabei Ansätze einer gemeinsamen und individuellen Lösung sein.

Fortschritte bei energetischer Sanierung im Bestand

Vonovia hat auch 2022 konsequent in die energetische Sanierung ihrer Immobilien investiert. Im Geschäftsjahr 2022 hat das Unternehmen rund 2,3 Mrd. € in den eigenen Bestand investiert, davon knapp 840 Mio. € in die energetische Sanierung. Die Sanierungsquote von 1,9 % (exklusive Deutsche Wohnen) liegt leicht unter dem Vorjahresniveau von 2,3 %. Vonovia hält jedoch unverändert am definierten Klimapfad fest, der bis 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestands vorsieht.

Das Unternehmen hat sich in den letzten Jahren bereits einen Vorsprung bei der energetischen Aufwertung des Bestandportfolios erarbeitet. Lediglich 1,6 % der Gebäude von Vonovia zählten zum Jahresende in die Gebäude-Energieeffizienzklasse H, 3,4 % waren es in Klasse G. Damit liegen die Immobilien von Vonovia weit unter dem Bundesdurchschnitt, der laut Agora Energiewende aktuell bei 7 % der Gebäude in der Energieeffizienzklasse H, bzw. 9 % in G liegt.

Vonovia konzentriert sich bei der aktuellen Sanierungsstrategie auf die Maßnahmen, die den größten Effekt auf die CO₂- sowie die Warmmieten-Bilanz haben. 2022 lag die CO₂-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 33 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter, ein Jahr zuvor noch bei 38,4 Kilogramm. Das ist ein Rückgang von 14 %. Vor allem der Wechsel von Energieträgern steht weiterhin im Fokus. Der Einsatz von Wärmepumpen ist neben dem Ausbau von Photovoltaikanlagen in den Gebäudebeständen ein wesentlicher Baustein für die Umsetzung des Klimapfads von Vonovia. 2022 wurden insgesamt 220 neue PV-Anlagen auf mehr als 500 Bestandsdächern installiert. Bis 2050 sollen es insgesamt 30.000 Dächer sein. „Wir würden gern noch umfangreicher im Bestand auf Wärmepumpen umstellen sowie das Angebot an grünem Direktstrom für unsere Mieterinnen und Mieter ausweiten. Schnellere Genehmigungs- und Abnahmeverfahren würden das Tempo weiter erhöhen“, erklärte Buch.

Die sozialen und ökologischen Bemühungen von Vonovia spiegeln sich im Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) wider. 2022 erreichte er vor allem aufgrund der hohen Kundenzufriedenheit und der deutlichen CO₂-Reduktion einen Stand von 103 %. Damit wurden die vom Unternehmen gesetzten Ziele erneut übertroffen.

Fokussierung bei Neubauaktivitäten

Im vergangenen Jahr hat Vonovia insgesamt 3.749 neue Wohnungen fertiggestellt (2021: 2200 Wohnungen). Allerdings zeigen sich die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine auch im Neubaubereich. Die gestiegenen Material- und Finanzierungskosten haben Neubautätigkeiten wesentlich erschwert. „Neubau, der zu leistbaren Mieten führt, ist aktuell nicht möglich. Deshalb werden wir uns vorerst auf bereits gestartete Bauvorhaben konzentrieren,“ sagte Rolf Buch. „Vonovia wird 2023 rund 3.450 Wohnungen fertigstellen, von knapp 10.000 Wohnungen, die sich aktuell im Bau befinden. Den Beginn neuer Projekte haben wir jedoch verschoben, weil wir als Bauträger stabile Rahmenbedingungen und Planungssicherheit benötigen. Auch deswegen fordern wir Vereinfachungen und Initiativen von der Bundesregierung, um Neubauaktivitäten für private Unternehmen attraktiv zu machen.“

Vonovia investiert auch künftig in Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Vor Kurzem hat Vonovia eine Kooperation mit dem PropTech-Unternehmen GROPYUS abgeschlossen und damit die Zusammenarbeit für leistbaren, nachhaltigen Neubau und den digitalen Betrieb von Gebäuden gestärkt. „Alle Projekte, bei denen der Baustart verschoben wurde, werden wir in den nächsten Monaten so weit vorbereiten, dass wir loslegen können, sobald wir bei den Kosten mehr Klarheit haben“, betont Buch. Das langfristige Potenzial liegt bei 60.000 neuen Wohnungen.

Aktives Finanzmanagement im Fokus

Mit 45,1 % sinkt der Verschuldungsgrad LTV leicht (2021: 45,4 %). Das im Vergleich zu den Vorjahren höhere Zinsniveau hat Auswirkungen auf die Refinanzierungskosten des gesamten Immobiliensektors. „In diesem herausfordernden Umfeld kommt es uns zugute, dass wir unser Finanzmanagement stets aktiv vorantreiben“, sagte Philip Grosse, Finanzvorstand von Vonovia. Vonovia hat zuletzt im November 2022 nachhaltige Social und Green Bonds mit einem Gesamtvolumen von 1,5 Mrd. € erfolgreich am Markt platziert, um bestehende Anleihen zu refinanzieren und weitere Verbindlichkeiten zu reduzieren. Die Ratingagenturen Moody’s und Standard & Poor’s bestätigen dem Unternehmen eine hohe Kreditwürdigkeit mit einem Rating von „Baa1“ bzw. „BBB+“ und einem stabilen Ausblick. Die Finanzierungskosten liegen durchschnittlich bei 1,5 %, die Laufzeit der Verbindlichkeiten bei 7,4 Jahren.

Vermögenswerte über das Gesamtjahr nahezu stabil

Vonovia gehörten zum Stichtag 31. Dezember 2022 insgesamt rund 549.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Das Portfolio in Deutschland entspricht einem Marktanteil von rund 2,1 %.

Im Dezember 2021 lag der Verkehrswert des Portfolios – bereinigt um Verkäufe, Zukäufe und Neubau – bei 95,4 Mrd. €, im Dezember 2022 bei 94,7 Mrd. € und somit annährend auf Vorjahresniveau. Gründe für den Rückgang von rund 1,3 Mrd. € ist die allgemeine Marktentwicklung. Dem Wertanstieg im ersten Halbjahr 2022 folgte eine Abwertung von 3,9 % im 2. Halbjahr. Aufgrund der Investitionen in energetische Modernisierung ergab sich im Gesamtjahr eine positive Wertentwicklung im Wohnportfolio von + 0,5 %. Zum Ende des Geschäftsjahres 2022 lag der Nettovermögenswert EPRA NTA – der Verkehrswert ohne Schulden – mit rund 46 Mrd. € um 6 % unter dem Wert zum Jahresende 2021.

Trotz der aktuell herausfordernden Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt bleiben die strukturellen Werttreiber für Wohnimmobilien weiter intakt. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Ballungszentren bleibt bei einer gleichzeitig starken Nachfrage und stagnierendem Angebot bestehen. Rolf Buch: „Wir können kaum noch freie Wohnungen anbieten, sehen aber nach wie vor eine sehr hohe Nachfrage gerade in attraktiven Metropolregionen. Unsere qualitativ hochwertigen Wohnungen sind hier besonders gefragt“, sagte Rolf Buch. Die Leerstandsquote von Vonovia war zum Stichtag 31. Dezember 2022 mit 2,0 % auf einem so niedrigen Niveau wie noch nie zuvor in der Unternehmensgeschichte.

Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,0 %. Die durchschnittliche monatliche Miete betrug im Portfolio in Deutschland 7,40 € pro Quadratmeter.

Insgesamt stabile Prognose für 2023

Vonovia blickt insgesamt optimistisch in die Zukunft und rechnet damit, dass sich das Marktumfeld für Wohnimmobilien mittelfristig wieder aufhellt. Die strukturellen Treiber auf dem Wohnungsmarkt werden auch weiterhin intakt bleiben. „Wir sind zuversichtlich, dass wir unsere Stabilität im Interesse aller unserer Anspruchsgruppen beibehalten und positiv einsetzen werden“, sagt Rolf Buch.

Die Nachfrage nach Wohnungen wird auch 2023 weiter steigen, das Marktumfeld bleibt jedoch herausfordernd. Vonovia erwartet eine weitere Steigerung des Umsatzes. Für das Geschäftsjahr prognostiziert Vonovia einen Anstieg der Summe der Segmenterlöse auf 6,40 bis 7,20 Mrd. €. Das EBITDA wird voraussichtlich in der Spanne von 2,60 bis 2,85 Mrd. €, der FFO in der Spanne von 1,75 bis 1,95 Mrd. € liegen. Für das Geschäftssegment Development geht das Unternehmen aufgrund der geringeren Neubauaktivitäten von einem deutlichen Rückgang des EBITDA aus. Für Modernisierung und Neubau wird Vonovia etwa 850 Mio. € ausgeben.