Gelebter Klimaschutz: Immobilienbestand

Die Vereinbarkeit von Klimaschutz und bezahlbarem Wohnen ist die zentrale Herausforderung unserer Zeit. Wir wollen dabei Vorreiter sein.

Rolf Buch

CEO

Unsere Ziele und Steuerungsgrößen

Der zentrale Indikator für die Steuerung unserer Klimaschutz-Performance ist die CO₂-Intensität des Gebäudebestands. Sie ist auch ein besonders wichtiger Bestandteil des Sustainability Performance Index (SPI) und damit der Unternehmenssteuerung sowie der Vergütung der Top-Führungskräfte. Im Berichtsjahr lag die CO₂-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 31,7 kg CO₂e/m² Mietfläche und damit rund 3,9 % unter dem Vorjahreswert (2022: 33,0 kg CO₂e/m²).

Ende 2023 war Vonovia im Besitz von 1.353 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 53,1 MWp. Das Ziel von 43,3 MWp wurde damit deutlich übertroffen (+22,6 %).

Zielbeschreibung 2024: Aufgrund der weiterhin wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen wie den gestiegenen Kapital- und Baukosten und den unsicheren Förderbedingungen haben wir die mittelfristigen Zielwerte des Klimapfads beibehalten. Für 2024 bedeutet das bei erfolgreicher Umsetzung unserer Reduktionsmaßnahmen einen Wert leicht unter Vorjahresniveau.

Beim PV-Ausbau haben wir unsere bisherigen Ziele mehr als verdreifacht und streben im Geschäftsjahr 2024 eine zusätzliche Kapazität von 80 MWp an auf dann 133 MWp.

Mittel- bis langfristiges Ziel (2030 - 2045): Vonovia hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand mit einer CO₂-Intensität von unter 5 kg CO₂e pro m² Mietfläche und Jahr zu erreichen (bezogen auf Scope 1, 2 und 3.3). Bis zum Jahr 2030 soll unser Gebäudebestand in Deutschland eine CO₂-Intensität von unter 25 kg CO₂e/m² aufweisen.

Zudem wollen wir bis 2026 Photovoltaik-Anlagen mit einer Nennleistung von insgesamt rund 300 MWp installiert haben. Langfristig wollen wir bis 2050 alle geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlagen bestücken.

Wissenschaftsbasierte Ziele / Science-based targets

Die Science-based Target Initiative (SBTi) hat im März 2024 bestätigt, dass die von der Vonovia SE gesetzten und eingereichten Klimaziele (Near-term targets) als im Einklang mit dem 1,5 Grad-Ziel des Paris-Abkommens sind:

„Vonovia SE verpflichtet sich, die absoluten Scope 1 und 2 Treibhausgasemissionen bis 2030 um 42 % gegenüber dem Basisjahr 2021 zu reduzieren. Ebenso verpflichtet sich Vonovia SE, die absoluten Scope 3-Treibhausgasemissionen aus den Kategorien „Brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten“, „Nutzung verkaufter Produkte“ und „Nachgelagerte vermietete Vermögensgegenstände“ bis 2030 um 25 % zu reduzieren.“

Damit sind wir eines von vier Unternehmen im Immobiliensektor in Deutschland, welches eine solche Bestätigung durch die SBTi erhalten hat. In Europa haben dies bisher nur 37 Unternehmen im Sektor Real Estate erreicht.

Die Science-based Target initative ist eine Non-Profit-Organisation, die Standards und Benchmarks zur Ermittlung von THG-Zielen, die der Herausforderung entsprechen, die globale Erwärmung unterhalb der von der Weltgemeinschaft als kritisch angesehen Werte zu halten bzw. Netto-Null-Emissionen bis 2050 zu erreichen. Die SBTi wird gebildet durch CDP, den United Nations Global Compact, die We Mean Business Coalition, das World Resources Institute (WRI), und den World Wide Fund for Nature (WWF).

Herausforderungen, Chancen & Risiken

Mehr zu unseren Klimarisiken und -chancen finden Sie im Geschäftsbericht und in unseren Antworten zum CDP-Rating, sowie in unserer Umsetzung der TCFD-Empfehlungen.

Chance

Klimaschutz ist für uns mit erheblichen Chancen verbunden. Diese bestehen in der Verringerung der Energie- und CO₂-Kosten durch Effizienzverbesserungen und den Ausbau von Photovoltaik. Die Photovoltaik erhöht die Attraktivität für unsere Kunden, steigert den Wert der Immobilien und erweitert unser Geschäftsfeld. Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.

Risiken

Im Zusammenhang mit Klimaschutz können sich Rahmenbedingungen und Markteinflüsse ändern, z.B. durch neue Regulierungen oder Veränderungen von Technologien oder Nachfrage (sogenannte transitorische Risiken). So besteht z.B. das Risiko, dass der CO₂-Preis deutlich stärker ansteigt als angenommen oder die Regierung das Ordnungsrecht hinsichtlich Sanierungen verschärft.

Chance

Klimaschutz ist für uns mit erheblichen Chancen verbunden. Diese bestehen in der Verringerung der Energie- und CO₂-Kosten durch Effizienzverbesserungen und den Ausbau von Photovoltaik. Die Photovoltaik erhöht die Attraktivität für unsere Kunden, steigert den Wert der Immobilien und erweitert unser Geschäftsfeld. Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.

Risiken

Im Zusammenhang mit Klimaschutz können sich Rahmenbedingungen und Markteinflüsse ändern, z.B. durch neue Regulierungen oder Veränderungen von Technologien oder Nachfrage (sogenannte transitorische Risiken). So besteht z.B. das Risiko, dass der CO₂-Preis deutlich stärker ansteigt als angenommen oder die Regierung das Ordnungsrecht hinsichtlich Sanierungen verschärft.

Managementansatz

Der Transformationsplan für unseren Gebäudebestand, unser Klimapfad, besteht aus drei Hebeln:

Effizienzsteigerung durch energetische Modernisierung der Gebäudehülle
Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier sowie
tiefgreifende Transformation des Energiesektors.

Für die Operationalisierung dieses Transformationsplans nutzt Vonovia das Dekarbonisierungstool (DKT), welches den Gebäudebestand mit allen relevanten ökologischen und wirtschaftlichen Merkmalen abbildet. Das DKT führt eine zeitliche Priorisierung der Sanierungen einzelner Gebäude durch, die zu einem Gesamtplan aggregiert werden. Wirtschaftlichkeit und Emissionsreduktion sind hierbei eng verzahnt. Das Ergebnis dieser Priorisierung wird dann in der jeweiligen Planung der energetischen Modernisierungen und der Energiekonzepte berücksichtigt und konkretisiert. Dabei setzen wir auf eine ganzheitliche Betrachtung auf Ebene des Quartiers, bei der sowohl die Modernisierung der Gebäudehülle (Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie Austausch von Fenstern) als auch eine Umstellung der Energieversorgung hin zu klimafreundlichen Systemen, im Zusammenhang betrachtet wird. Unsere Vorgehensweise ist von dem Gedanken der sequenziellen Weiterentwicklung geprägt. Das bedeutet, dass die einzelnen Gebäude je nach energetischem Ausgangszustand in teilweise zeitlich versetzten Stufen in Richtung der Ziele des Klimapfads für 2045 weiterentwickelt werden. Bei der konkreten Umsetzung werden passgenaue und wirtschaftlich sinnvolle Konzepte für skalierbare Lösungen mit dem Fokus auf die Kopplung der Sektoren Wärme, Strom und Mobilität erstellt.

Unsere Hebel für Klimaschutz im Immobilienbestand

Energetische Modernisierung

Die energetische Modernisierung bildet mit ihrer Steigerung der Energieeffizienz einen Grundpfeiler unseres Vonovia-Klimapfads. Über unser selbst entwickeltes Dekarbonisierungstool (DKT) erhält jedes einzelne Gebäude seinen individuellen Lösungsplan bzgl. energetischer Modernisierung und Energiekonzept. Zur Steigerung der Energieeffizienz setzen wir auf verschiedene Maßnahmen, insbesondere die Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie den Austausch von Fenstern. Im Jahr 2023 konnte insgesamt eine Sanierungsquote von 1,2 % erreicht werden. Um die Kosten für unsere Mieterinnen und Mieter möglichst gering zu halten, nehmen wir für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Förderprogramme in Anspruch, insbesondere die Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG).

Durch unsere Wärmepumpeninitiative beschleunigen wir seit 2022 die Elektrifizierung der Wärmegewinnung. Um die energetische Gebäudesanierung mittel- und langfristig noch kosteneffizienter zu machen, haben wir im Berichtsjahr die serielle Sanierung weiter vorangetrieben. Nach einem Pilotprojekt in Bochum im Jahr 2022 wurde im Berichtsjahr ein weiteres Projekt zur Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip durchgeführt. In Witten wurden vier- und erstmals achtgeschossige Mehrfamilienhäuser mit sechs bis 24 Wohnungen mit vorgefertigten, glasverblendeten Fassadenelementen mit einer Wabenstruktur versehen, mit der die Sonnenstrahlung zur Wärmegewinnung genutzt werden kann. Zusätzlich wird Wärme durch eine hocheffiziente Wärmepumpe erzeugt, für deren Betrieb auf dem Dach und an den Fassaden über Photovoltaik grüner Strom erzeugt wird. Die Fenster besitzen integrierte Jalousien und Wohnraumbelüftungen. Insgesamt rücken so die Gebäude nach der Sanierung von der Energieeffizienzklasse E auf A+. Für die Mieter ist das Projekt mittel- und langfristig warmmietenneutral.

Auch in Bezug auf die Materialien und Produkte, die wir in der energetischen Modernisierung verwenden, treiben wir die Transparenz über Umweltauswirkungen im gesamten Lebenszyklus voran. In einer detaillierten Analyse der Vergangenheitsdaten von eingekauften Waren haben wir den CO₂-Fußabdruck der dafür verwendeten Materialien und Dienstleistungen ermittelt und die relevanten Hot Spots identifiziert. Diese liegen insbesondere in den Bereichen Fenster, Dämmmaterial und Heizungsanlagen. Ein nächster Schritt ist die Integration dieser Berechnungen in die Datensysteme.

Erneuerbare Energien

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen. Das im Jahr 2021 gestartete Programm zum Ausbau der Stromerzeugung durch Photovoltaik hat Vonovia auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Dabei liegt der Fokus darauf, dass der erzeugte Strom direkt im Quartier genutzt wird – für die Versorgung unserer Mieter sowie für den Betrieb von Wärmepumpen. Die Installation ist daher auch eng mit der Wärmepumpeninitiative sowie mit dem Modernisierungsprogramm verzahnt.

Zum Ende des Berichtsjahres war Vonovia im Besitz von 1.353 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 53,1 MWp. Das Ziel von 43,3 MWp wurde damit deutlich übertroffen (+22,6 %). Ab dem Jahr 2024 soll das Tempo des Photovoltaik-Ausbaus noch einmal deutlich beschleunigt werden: Statt wie bisher geplant rund 280 MWp bis 2030 wollen wir rund 300 MWp Leistung jetzt schon bis Ende 2026 installieren. Im Geschäftsjahr 2024 streben wir eine zusätzliche Kapazität von 80 MWp an. Langfristig wollen wir bis 2050 alle geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlagen bestücken. Über unsere eigene Energieversorgungsgesellschaft (VESG) bekommen unsere Kundinnen und Kunden Strom aus erneuerbaren Energien angeboten. Allgemeinflächen werden bereits mit zertifizierten Grünstrom versorgt. Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugtem oder zertifiziertem Grünstrom versorgen wir 45.000 Haushalte mit rund 50 GWh preisgünstigem Strom und unterstützen sie bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. In diesem Zusammenhang haben wir einen Stromliefervertrag (Power Purchase Agreement) mit der RWE Supply & Trading über rund 18 Mio. kWh abgeschlossen. Der Strom wird in 10 Windkraftanlagen erzeugt und entspricht dem Verbrauch von ca. 10.000 Haushalten. Allein dies wird ca. 13.400 Tonnen CO₂ vermeiden.

Um Entscheidungen in der konkreten Quartiersentwicklung zu beschleunigen und zu verbessern, kommen stetig innovative Technologien zum Einsatz, wie z. B. ein Simulationstool, das komplexe Energiesysteme und -flüsse im Quartier in verschiedenen Varianten in kurzer Zeit abbildet. 2023 wurde außerdem ein Pilotprojekt zur Auswahl und Einführung eines Energiemanagementsystems vorbereitet, das das Ziel hat, ein zentrales technisches System zur effizienten operativen Steuerung und Betriebsoptimierung sowie zur flexiblen Vermarktung der Stromerzeugung aus Photovoltaik in die operative Anwendung zu bringen.

Mann in Warnweste und Helm steht vor einer Fabrik.

Transformation des Energiesektors

Ein weiterer wichtiger Hebel unseres Klimapfads ist die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO₂-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft. Voraussetzung dafür ist, dass der Energiesektor die von der Politik gesetzten Ziele des Kohleausstiegs und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien an der Energie- bzw. Stromerzeugung umsetzt. Einen wichtigen Schritt dorthin sehen wir in der Pflicht zur kommunalen Wärmeplanung. Diese kann langfristige Planungssicherheit hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fernwärme in den Kommunen schaffen. Das Wärmeplanungsgesetz beinhaltet außerdem verpflichtende Ziele zur Dekarbonisierung der Wärmenetze.

Ein gutes Praxisbeispiel ist das Projekt Wärmewende Bochum, an dem Vonovia sich beteiligt. Hierbei erfolgt als wichtiges Instrument eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure der Kommune. Fernwärme ist immer dort ein wichtiger Hebel für uns, wo es wirtschaftlich möglich ist, weitere Bestände an ein Fernwärmenetz anzuschließen, und gleichzeitig die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung vom Versorger konsequent vorangetrieben wird. Daher setzt Vonovia sich mit den Dekarbonisierungsstrategien der wichtigsten Fernwärmeanbieter auseinander und leitet daraus Handlungsoptionen ab, die in die langfristige Quartiersstrategie einfließen.

Klimaschutz in Österreich und Schweden

In Österreich ist die BUWOG seit 2011 Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie (BMK). Im Rahmen des Pakts hat die BUWOG das Ziel definiert, bis 2030 eine Treibhausgasreduktion von 55 % gegenüber dem Basisjahr 2005 zu erreichen. Der Großteil der CO₂-Reduktion wird auf das Konto von Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand gehen, insbesondere energetische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung und Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger. Zudem sollen bis 2030 alle Ölheizungen ersetzt werden und damit fünf Jahre früher als gesetzlich vorgeschrieben.

In Schweden werden die Bestandsgebäude von Victoriahem nahezu vollständig mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO₂-Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird daher auch hier überwiegend durch die weitere Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt. So ist es das Ziel, bis 2030 den Energieverbrauch pro m² im Vergleich zu 2015 um 30 % zu verringern. Victoriahem ist zudem der „Allmännyttans klimatinitiativ“ des schwedischen Wohnungsverbandes beigetreten, die ebenfalls das Ziel einer CO₂-freien Energieversorgung bis 2030 hat.